1. Vorwort

Liebe Genossenschafterinnen & Genossenschafter,
liebe Leserinnen & Leser,

Nach einem sehr turbulenten Frühling gelang es uns mit viel Engagement unserer Vorstandsmitglieder, die Integration zur neuen Geschäftsstelle Netz Genossenschaften erfolgreich abzuschliessen. Das neue Verwaltungsteam ist motiviert & bringt viel Fachwissen ein. Gemeinsam im regen Austausch wurde die Buchhaltung, die Vermietung, die Immobilienbewirtschaftung & die anstehenden Tagesgeschäfte der Verwaltung auf die fachlichen Standards & die Kultur der Baugenossenschaft für neuzeitliches Wohnen vorbereitet & abgestimmt. Gleichzeitig fand auch der Wechsel vom Bewirtschaftungssystem Immotop zu Abacus statt.
Nach über 10 Jahren trat der Leiter Betriebsdienst, Erich Koller, in den Ruhestand. Der Bereich wird von Marco Iannaconne (Casaserv GmbH) als externes Mandat weitergeführt. Marco Iannaconne kennt die Siedlungen bereits, da er in den letzten Jahren als Hauswart (externes Mandat) bei uns tätig war. Damit das Tagesgeschäft gut funktionieren konnte, fanden regelmässige Austauschgefässe zwischen Hauswartung, Geschäftsstelle & Präsidium statt. Diese wurden auch dazu genutzt, Prozesse wie Neuvermietung, Wohnungsabnahme oder Reparaturmeldungen möglichst effizient aufeinander abzustimmen.
Im November 2022 wurde an einer ausserordentlichen Siedlungsversammlung vom Hönggerberg der Kredit für das Vorprojekt vom Ersatzneubau Hönggerberg von 1.25 Mio Franken besprochen. Das Projekt «Pizokel & Capuns» von den Architekten «Esch Sintzel Architekten» überzeugte bezogen auf Innovation & Nachhaltigkeit die Jury & knüpft an die bisherige Qualität der Siedlung Hönggerberg an.
Der Krieg in der Ukraine & die Teuerung von Baumaterialien waren eine grosse Herausforderung für das Baumanagement & die Baukommission für den Ersatzneubau in Zwischenbächen. Der Vorstand ist stolz darauf, dass das Kostendach bis heute eingehalten wurde. Trotzdem führten die Lieferengpässe bei Glas & die undichte Gebäudehülle zu einer Verzögerung, sodass der Bau voraussichtlich im März-April 2024 fertiggestellt werden wird.
In der Siedlung Winzerhalde wurde das Thema Wärmeversorgung wegen der steigenden Pelletpreise nochmals überdacht. Dies hatte zur Folge, dass der Vorstand sich mit dem Wärmeverbund Höngg & Altstetten um eine Ablösung von Primeo bemühte. Nach aufwendigen Verhandlungen freuen wir uns, ab 2024 für die WH Ⅰ mit Fernwärme erschlossen zu werden. Ein weiterer Meilenstein wird dann die spätere Erschliessung der WH Ⅱ mit Fernwärme sein.
Mit Beginn des Krieges in der Ukraine war eine enorme Welle der Solidarität in den Siedlungen zu spüren. Dies führte dazu, dass der Vorstand beschloss, 1% der Wohnungen an gemeinnützige Träger zu vermieten. Es freut uns, dass die Organisationen AOZ & Domizil neu bei uns befristet auf 2 Jahre Familien unterbringen können. Dies gelang insgesamt gut & wird auch bei der Neuvermietung von Zwischenbächen Fortsetzung finden.
Weitere wichtige Themen waren die Mietzinsberechnung des Ersatzneubaus Zwischenbächen & dessen Finanzierung. Hier konnte Ende 2022 eine erste Tranche von 10 Mio. mit einer Festhypothek gebunden werden. Dieses Jahr brauchte es aufgrund des Geschäftsstellenwechsels Geduld, bis die Jahresrechnung vorlag & somit die Generalversammlung durchgeführt werden konnte.
Wir schätzten das Verständnis der Genossenschafter*innen sehr & möchten uns dafür bedanken. Der Vorstand & die Geschäftsstelle werden sich dafür einsetzen, dass dies in Zukunft nicht mehr vorkommen wird.
Unser gemeinsames Engagement macht uns aus, & ich möchte mich im Namen vom Vorstand bei allen bedanken, die sich mit viel Herzblut für die Baugenossenschaft für neuzeitliches Wohnen einsetzen.

Ilja Langmair

Inhalt

     Bericht

1. Vorwort des Präsidenten
2. Organisation der Genossenschaft
3. Bericht Vorstand
4. Bericht Netz Genossenschaften
5. Bericht Baukommission
6. Bericht Genossenschafts- & Kulturkommission
7. Bericht Verwaltungs- & Finanzkommission
   
   
   

   Jahresrechnung
   
   

8. Kommentar zur Bilanz- & Erfolgsrechnung
9. Bilanz
10. Erfolgsrechnung
11. Anhang zur Jahresrechnung
12. Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes
13. Revisionsbericht
14. Liegenschaften Wertberichtigung
15. Hypothekenverzeichnis
16. Liegenschaftenverzeichnis
17. Aufwandspositionen
18. 74. Generalversammlung
19. Neuer Vorstand
20. Ausblick Ersatzneubau Hönggerberg
21. 10 Themen, die uns am Herzen liegen, Leitbild 2023
22. Impressum

2. Organisation der Genossenschaft

Vorstand

Präsident Vorsitz: Verwaltungs- & Finanzkommission
Ilja Langmair, Winzerhalde 76, 8049 Zürich

Vize-Präsidentin: Mitglied der Verwaltung
Einsitz: Verwaltungs- & Finanzkommission
Michelle Curti, Dübendorfstrasse 10, 8602 Wangench

Mitglied der Verwaltung: Vorsitz: Baukommission
Markus Steiner, Zwischenbächen 94, 8048 Zürich

Mitglied der Verwaltung: Einsitz: Baukommission
Kreshnik Peci, Weiherstrasse 11b, 8107 Buchs

Mitglied der Verwaltung: Einsitz: Baukommission
Saied Rahmani, Winzerhalde 78, 8049 Zürich

Mitglied der Verwaltung: Einsitz: Verwaltungs- & Finanzkommission
Tim Wendel, Engadinerweg 18, 8049 Zürich

Mitglied der Verwaltung: Vorsitz: Genossenschafts- & Kulturkommission
Florian Widmer, Winzerhalde 48, 8049 Zürich

Mitglied der Verwaltung: Einsitz: Genossenschafts- & Kulturkommission
Igor Balta, Engadinerweg 9, 8049 Zürich

3. Bericht Vorstand

Markus Steiner, Michelle Curti, Ilja Langmair, Kreshnik Peci, Saied Rahmani, Igor Balta, Tim Wendel, Florian Widmer

Personelles
Der Rücktritt von Raphael Risi & die Wahl der neuen Vorstandsmitglieder Tim Wendel, Igor Balta & Florian Widmer führte bei der GV am 16.9.22 zu einer grösseren internen Veränderung. Zudem trat Markus Steiner als Präsident zurück, steht jedoch dem Vorstand als Vorstandsmitglied für weitere zwei Jahre zur Verfügung. Raphael Risi wird mit seiner Fachkompetenz die BK weiterhin unterstützen. All diese Veränderungen verjüngen den Vorstand, es steht ihm aber auch weiterhin viel Fachwissen zur Verfügung & die Kontinuität konnte erhalten bleiben. Es freut uns sehr, dass dem Vorstand & dem neuen Präsidenten Ilja Langmair von der Generalversammlung das Vertrauen ausgesprochen wurde.
Im Jahr 2024 wird sich Michelle Curti aus beruflichen Gründen nicht mehr zur Wiederwahl stellen. Dies bedauert der Vorstand sehr, wünscht ihr jedoch alles Gute für ihre Zukunft & die neuen Verantwortlichkeiten als Besitzerin einer Treuhand AG. Die Suche nach einem Ersatz für Michelle als Finanzverantwortlicher wird schon im Herbst 2023 beginnen, um eine ordentliche Übergabe ermöglichen zu können. Insbesondere bei den Finanzen wird nach Erfahrungen im Bereich Immobilienbewirtschaftung/Geschäftsführung und/oder Treuhand/Buchhaltung gesucht. Neben einer internen Ausschreibung wird eine externe Ausschreibung auf der Website der wbg Schweiz erfolgen. Es wäre wünschenswert, das Amt wieder mit einer Frau besetzen zu können.

Sitzungen: Es fanden insgesamt 5 Sitzungen statt.

• Aufnahmegesuche von neuen Genossenschaftern & Genossenschafterinnen.
• Finanzierung des Neubaus Zwischenbächen (Abschluss Festhypothek).
• Führung Depositenkasse: Zahlungen wieder ermöglichen & neue Konten zulassen.
• Auflösung Contracting Primeo zu EWZ in der Winzerhalde Ⅰ.
• Vergabe von 3 Wohnungen in der Winzerhalde Ⅰ an die AOZ (Geflüchtete).
• Geschäftsstelle: Wechsel von Elicere zu Netz Genossenschaften planen & organisieren sowie mit rechtlicher Unterstützung die Integration & die Herausgabe der Akten durchsetzen.
• Kommunikation (nois vo ois, Kommunikation der Übergabe planen).
• Mietzinsentwicklung gestalten: Berechnungsgrundlage schaffen für den Neubau Zwischenbächen.
• Buchhaltung: Einschränkung der Kompetenzen der alten Geschäftsstelle, Zahlungsfreigaben durch zwei VS-Mitglieder. Schriftliche Mahnung der Geschäftsstelle bei Nichterfüllung ihrer Pflichten sowie Zurückhaltung von Geldern & Entschädigungen nach Rücksprache mit unseren Rechtsanwälten.
• Personelles: Vorstand & Kommissionen.
• Statuten & Reglemente: Beginn der Überarbeitung der Reglemente (Genossenschaftsfondsreglement & Vermietungsreglement).
• Vorbereitung der Generalversammlung.
• Durchführung der Revision: Dies konnte dank dem unermüdlichen Einsatz unserer Rechtsanwälte & dem bisherigen Präsidenten Markus Steiner erreicht werden.
• Durchführung der 74. Generalversammlung.
  
  

Geschäftsstelle
Ende 2021 hat der Vorstand die komplette Organisation & Kontrolle der Finanzen übernommen. Somit wurde gewährleistet, dass die notwendigsten Arbeitsschritte vollzogen werden konnten. Gleichzeitig erfolgte die Kündigung an die Elicere & es konnte mit Netzwerk Genossenschaft eine neue & kompetente Geschäftsstelle rekrutiert werden. Die Buchhaltung wurde in der Folge komplett vom Vorstand kontrolliert & Zahlungen konnten nur noch nach Freigabe durch 2 Vorstandsmitglieder ausgeführt werden. Nach der Kündigung wurde das Alltagsgeschäft der alten Geschäftsstelle (Elicere Real Estae Management AG) zunehmend runtergefahren. Das Rechnungswesen erfüllte nicht mehr unsere Erwartungen, die Erreichbarkeit der Geschäftsstelle war nicht mehr gewährleistet & die Tagesgeschäfte wurden nicht mehr nach unseren fachlichen Standards ausgeführt. Dies hatte zur Folge, dass massiv mehr Kapazitäten für die Aufsicht & die Kontrolle der Geschäftsstelle durch den Vorstand bereitgestellt werden mussten. Zusammen mit den Rechtsanwälten Seidel & Partner AG wurde eine Strategie für die Überführung in die neue Geschäftsstelle erarbeitet. Da die Revision nicht ordnungsgemäss durchgeführt werden konnte, musste die Generalversammlung verschoben werden. Dank dem unermüdlichen Einsatz unseres bisherigen Präsidenten & des Revisors konnte die Revision schliesslich sichergestellt werden.
Der Umzug vom bisherigen Bewirtschaftungs- & Buchungssystem Immotop zu neu Abacus gelang reibungslos, sobald der Zugriff auf die Datenbank vorhanden war. Besonders erfreuten uns die Zuverlässigkeit & die Motivation in der Zusammenarbeit rund um die neue Geschäftsstelle Netzwerk Genossenschaften, auch vom Genossenschafts-Regionalverband des Kantons Zürich. Es fanden wöchentliche «Jour fix» gemeinsam mit dem Präsidenten der Geschäftsstelle & dem neuen Leiter der Hauswartung Marco Iannaccone (Casaserv GmbH) statt. Nach über 10 Jahren wurde Erich Koller als festangestellter Leiter der Hauswartung von Marco Iannaccone abgelöst, welcher die Aufgaben als externes Mandat übernahm. Dem langjährigen Hauswart & Genossenschafter Erich Koller gilt besonderer Dank für sein grosses Engagement in der Genossenschaft.
Die 74. Generalversammlung konnte nach Abnahme der Jahresrechnung am 16. September 2022 stattfinden & das Präsidium wurde mit Ilja Langmair neu besetzt. Die Heiz- & Nebenkostenabrechnungen 2021 wurden im Juli 2022 von einer externen Treuhandfirma übernommen & konnten wegen diversen Abklärungen & Korrekturen erst Ende 2022 fertiggestellt werden.
Der Ausblick in die Zukunft ist positiv & mit der neuen Geschäftsstelle haben wir einen zuverlässigen Partner. Daher sind wir uns sicher, dass in Zukunft Termine wie die Generalversammlung wieder im ersten Halbjahr durchgeführt werden können.

Ilja Langmair

Vorstandsstrukturen
Das von uns weiterentwickelte & verfeinerte Kommissionsmodell hat auch während der Corona-Pandemie bestens funktioniert & sich als krisenresistent bewährt. Es ist erfreulich festzustellen, dass verschiedene Genossenschaften dieses Modell der Führung nun auch umsetzen werden.

4. Bericht Netz Genossenschaften

Rückblick
Seit 1. Juli 2022 hat Netz Genossenschaften die Verwaltung der Baugenossenschaft für neuzeitliches Wohnen übernommen. Die ersten sechs Monate unserer Arbeit standen im Zeichen des gegenseitigen Kennenlernens. In enger Zusammenarbeit mit Vorstand & Präsidium haben wir im laufenden Betrieb die wichtigsten Prozesse gemeinsam aufgegleist & gleichzeitig gewisse Altlasten (insbesondere in der Buchhaltung) aus der Vergangenheit aufgearbeitet. Dank der guten & vertrauensvollen Zusammenarbeit mit Vorstand, Präsidium & Hauswartung ist dies gut gelungen.
Aufgrund verzögerter Lieferung bestimmter Daten konnte die Jahresrechnung 2022 leider nicht fristgerecht fertiggestellt werden, sodass eine GV im Frühsommer 2023 stattfinden konnte. Auch mussten die Heiz-/Nebenkostenabrechnung 2021/2022 & einige Schlussabrechnungen aus beendeten Mietverhältnissen verspätet verschickt werden. Für das grosse Verständnis aller Genossenschafter & Genossenschafterinnen für diese Verzögerungen danken wir herzlich. Abgesehen von diesen Problemen, welche aufgrund des turbulenten ersten Halbjahres 2022 entstanden sind, ziehen wir eine durchwegs positive Zwischenbilanz.

Ausblick
Für 2023 steht als besondere Aufgabe neben dem Tagesgeschäft die Erstvermietung der ersten Etappe des Neubaus Zwischenbächen auf unserem Programm. Die Kommunikation hierzu geschieht in Zusammenarbeit mit dem Vorstand & die Betroffenen werden laufend informiert.
Es war ein intensives & ereignisreiches Jahr. Wir danken dem Vorstand & den Genossenschafterinnen & Genossenschaftern der bgnzwo für das entgegengebrachte Vertrauen.

Almut Kiefer

5. Bericht Baukommission

Markus Steiner, Kreshnik Peci, Raphael Risi, Saied Rahmani, Erich Koller

Personelles
Gemäss Beschluss der Arbeitsgruppe Hönggerberg wurde Erich Koller als Mitglied der Baukommission vorgeschlagen. Am 29.03.2022 wurde Erich Koller gemäss Vorstandsbeschluss in die Baukommission gewählt.

Organisation
Das von uns weiterentwickelte Kommissionsmodell wird verfeinert & den neuen Anforderungen angepasst. Damit die bestehende & bewährte Fachkommission weiterhin die verschiedenen Projekte effizient begleiten kann, sind nun innerhalb der Baukommission Projektleiter zuständig.

Sitzungen
An den monatlichen BK-Sitzungen behandelte die Baukommission folgende Geschäfte:

• Begleitung Bauprojekt Ersatzneubau Zwischenbächen
• Abschluss Architekturwettbewerb Hönggerberg
• Vorbereitung Bauprojekt Ersatzneubau Hönggerberg
• Baueingabe Projekt Aussenraum & Musikraum Winzerhalde
• Umsetzung der Energiestrategie in der bgnzwo
• Bauten Dritter
• Führung des Betriebsdienstes (Hauswartung/Reinigung)
• Unterhalt der Siedlungen

An den monatlichen Sitzungen mit der Arbeitsgemeinschaft (ARGE) Meier Hug Architekten & Caretta+Weidmann Baumanagement AG behandelte die BK verschiedene Geschäfte betreffend dem Ersatzneubau Zwischenbächen.
Ab Dezember 2022 erfolgen zusätzlich monatliche Sitzungen mit der Arbeitsgemeinschaft (ARGE) Esch Sintzel Architekten & Caretta+Weidmann Baumanagement AG betreffend dem Ersatzneubau Hönggerberg. An dieser Stelle ein grosses Dankeschön an studioPM GmbH als Bauherrenvertretung der bgnzwo für die fachliche & wertvolle Unterstützung der Baukommission.

Arbeitsgruppen & Kommissionen (BK unterstellt)
Aussenraumkommission Winzerhalde

• Karla Haemmig
• Britt (Birgitta) Meyer
• Barbara Imhof
• Sadik Küçük

Arbeitsgruppe Hönggerberg (Ersatzneubau HB)

• Anna Kessler
• Myrta Papastergios
• Miguel Lopez
• Michelle Wendel

Arbeitsgruppe Zwischenbächen (Ersatzneubau ZB)

• Selvet Jusufi
• Heidi Soldera

Siedlung Hönggerberg

Architekturwettbewerb Hönggerberg (Siegerprojekt Pizokel & Capuns)
Am 12./13. April 2022 hat das Beurteilungsgremium bestehend aus folgenden Fach- & Sachexperten:

• Lisa Ehrensperger, Frei & Ehrensperger Architekten
• Raphael Schmid, Ramser Schmid Architekten
• Monika Schenk, Hager Partner AG
• Lenita Weber, Vertretung Amt für Städtebau Stadt Zürich
• Erich Koller, Mitglied Arbeitsgruppe Hönggerberg bgnzwo
• Michelle Curti, Mitglied des Vorstands bgnzwo
• Kresh Peci, Mitglied des Vorstands bgnzwo
• Martin Grüninger, Verantwortlicher Immobilienstrategie ABZ (Extern)

die eingereichten Projektbeiträge an zwei Tagen beurteilt. Erfreulich waren die hohe Qualität wie auch die Bandbreite der Ergebnisse, sodass eine fundierte Diskussion im Spannungsfeld von Städtebau, Architektur, Nachhaltigkeit, Wirtschaftlichkeit & genossenschaftlichem Wohnen stattfinden konnte. Das Siegerprojekt «Pizokel & Capuns» besticht durch die Neuinterpretation der klassischen Zeilenbau-Typologie, welche sich äusserst sorgfältig in die bestehende Umgebung einfügt, sodass das Ortsbild optimal erhalten & gleichzeitig zeitgemäss weiterentwickelt werden kann. Die hohen Grundrissqualitäten, einhergehend mit der Flächeneffizienz, sind bestechend. Die mit Holz eingekleideten Baukörper mit ihren zeichenhaften Satteldächern vermögen eine neue Siedlungsidentität über beide Arealteile zu schaffen, welche an die Qualität der ehemaligen Kolonie Hönggerberg anknüpft.

Bewilligung Vorprojekt Ersatzneubau Hönggerberg
Die ausserordentliche Siedlungsversammlung vom 07. November 2022 war mit 53
Genossenschafterinnen & Genossenschaftern der Siedlung Hönggerberg sowie 62 Gästen sehr gut besucht. Darunter auch viele Bewohnerinnen & Bewohner aus den anderen Siedlungen. Die Versammlung beschliesst einstimmig, das Planungsbudget von CHF 1.25 Mio. für das Vorprojekt Ersatzneubau Hönggerberg zu bewilligen. Darauf erteilt der Vorstand der Baukommission den Auftrag, die Projektorganisation aufzubauen & das Vorprojekt zu starten, damit in einem nächsten Schritt die Generalversammlung über den Bau- & Planungskredit befinden kann.

Siedlung Winzerhalde

Projekt Aussenraum
Im Februar 2022 wurden verschiedene Sitzungen mit der Stadt Zürich durchgeführt. Somit konnten die Projekte der Stadt Zürich (Sanierung Werkleitungen inkl. Trottoirverbreiterung, Begegnungszone Winzerhalde) mit den Projekten der bgnzwo koordiniert werden.
Die Baueingabe für das Projekt Aussenraum erfolgte anfangs April 2022 & nach der Stellung der Bauprofile & Rückmeldungen einiger Bewohner*innen aus der WH wurde nochmals eingehend mit der ARK & SIKO WH die definitive Positionierung der geplanten Velohäuser angepasst & als Nachtrag zur Baueingabe eingereicht. Die Baubewilligung & Baufreigabe wird frühestens im 1. Quartal 2023 vorliegen.

Energieverbund Altstetten & Höngg
Der Energieverbund Altstetten & Höngg ist der grösste seiner Art in der Schweiz & ist ein wichtiger Meilenstein auf dem Weg zu einer fossilfreien Wärmeversorgung. Das Herz des neuen Verbundes ist das Areal des Klärwerks Werdhölzli. Die primäre & das ganze Jahr über verfügbare Energiequelle ist die Abwärme aus dem gereinigten Abwasser der Stadt Zürich. Ein weiterer Wärmelieferant ist auch die ebenfalls auf dem Areal angesiedelte Klärschlammverwertungsanlage. Sämtliche Liegenschaftsbesitzenden innerhalb des Verbundgebiets haben die Möglichkeit, ihre Liegenschaft an den Verbund anzuschliessen. Der Anschluss ist freiwillig, bringt den Hausbesitzerinnen & Hausbesitzern jedoch Vorteile: Sie beheizen ihr Haus künftig ökologisch & mit lokaler Energie & erfüllen damit schon heute die Anforderungen der künftigen Energiegesetze. Die Baukommission prüfte die vorhandene Möglichkeit, die Siedlung Winzerhalde I & II an den Energieverbund Altstetten Höngg anzuschliessen. Nach intensiven Abklärungen & Verhandlungen mit Primeo & EWZ konnte eine Lösung gefunden werden & der Gesamtvorstand bewilligte, dass die bestehende Pelletheizanlage (Contracting mit Primeo AG) durch das EWZ (Contracting) übernommen wird. Die bestehende Heizanlage an der WH 91a wird zu einer Wärmeübergabestation für die Winzerhalde I umgerüstet. Wir werden uns von dem Betrieb mit Holzpellets verabschieden. Auch die Winzerhalde II wird einen separaten Anschluss an die Fernwärme erhalten & somit können die in den Wohnungen vorhandenen Elektrospeicheröfen durch eine zukunftsorientierte Heizung ersetzt werden. So wird neben dem Brauchwasser neu auch die Heizung in der Winzerhalde II an den Energieverbund Altstetten Höngg angeschlossen & unsere Genossenschaft kann ihren Beitrag zum Klimaziel noch in diesem Jahrzehnt erreichen.

Siedlung Zwischenbächen

Ersatzneubau
Nachdem Mitte Januar 2022 der Aushub der Baugrube mit 19’500 m3 (ca. 2000 Lastwagenfahrten) abgeschlossen war, konnte mit der Betonierung der Bodenplatten begonnen werden. Das lange trockene & gute Wetter beschleunigte das Bauvorhaben. Mitte März waren die Untergeschosse der 1. Bauetappe mit den Geschossdecken fertiggestellt. Nun begann das Hochziehen der Aussenmauer basierend auf zwei vor Ort kombinierten Backsteinschalen. Die Fassade besteht aus einer inneren, 15 cm starken Modulstein-Tragschale & einer äusseren, 36.5 cm starken Dämmebene. Die bgnzwo entschied sich für dieses System «KISmur», das etwas teurer ist, aber zahlreiche Vorteile bringt.
Bauphysikalisch umfasst das einen guten Schallschutz & durch die diffusionsoffene Konstruktion auch ein gesundes Wohnklima, eine hohe Speichermasse mit einer grossen Phasenverschiebung & einen guten sommerlichen Wärmeschutz. Es handelt sich um Schweizer Tonprodukte mit kurzen Transportwegen, um eine energie- & langfristig kostensparende Bauweise ohne chemische Zusätze. Langlebigkeit & Resilienz machen eine tiefe CO2-Bilanz möglich. Der einfache Rückbau ohne Sondermüll sowie tiefe Lebenszykluskosten kommen hinzu. Das Ergebnis ist ein System, das überdurchschnittlich anpassungs- & widerstandsfähig sowie langlebig ist.
Im April wurden dann nach Corona auch die Auswirkungen des Angriffs Russlands auf die Ukraine spürbar. Die Lieferschwierigkeiten & die massiven Preisanstiege bei verschiedenen wichtigen Baumaterialien (Bewehrungsstahl) stellten hohe Anforderungen an das Baumanagement & an die Baukommission. So mussten schnell Lösungen mit den Lieferanten & gegebenenfalls Projektänderungen & Strategien vorausschauend geplant werden. Die Kostenvorgabe ständig im Fokus & keine Einsparungen auf Kosten der Qualität – keine leichte Aufgabe! Weiterhin war das Wetter uns gut gesinnt & der Baufortschritt erfreulich. So wurde am 21. Juli 2022 ein Mittagessen für Bauarbeiter offeriert & am Nachmittag in Anwesenheit von über 50 Gästen eine Zeitkapsel im Eingangsbereich des Gemeinschaftsraumes (Rohbau) im Beton versenkt.
Mitte Oktober waren die Gebäude hochgezogen & der Innenausbau konnte beginnen. Mit der Setzung der ersten Fensterrahmen tauchten verschiedene Probleme auf, die dann auch den gesamten weiteren Bauablauf verlangsamten. Lieferprobleme von Fensterglas etc. Leider war dann die Gebäudehülle nicht wie geplant auf Ende Jahr dicht & so musste dann auch das Datum für den Bezug der 1. Wohnungen von Mitte Dezember 2023 auf den 1. März bis 1. April 2024 verschoben werden.

Betriebsdienst

Hauswartung
Unter der Leitung von Erich Koller (Betriebsdienst) wurde die Hauswartung in den vergangenen Jahren tadellos geführt. Die Erledigung der sehr vielen Reparaturaufträge & Wohnungswechsel erfolgte immer in möglichst kurzer Zeit. Die Pflege der Aussenräume mit einer Fläche von über 46‘000 m2 ist eine sich ständig wiederholende Herausforderung. Die Treppenhäuser & Allgemeinräume in einem sauberen & ordentlichen Zustand zu halten ist auch keine einfache Aufgabe. Leider wird die Durchsetzung der Ordnung in den Treppen- & Kellerräumen immer schwieriger. Einige Genossenschafterinnen & Genossenschafter wollen es einfach nicht akzeptieren, dass das Treppenhaus & die Durchgänge in den Kellerräumen nicht den Mietern als Lagerplätze zur Verfügung stehen. So ist & bleibt es auch für viele Genossenschafterinnen & Genossenschafter eine Zumutung, die nicht immer angenehm duftenden Schuhe in den Treppenhäusern hinnehmen zu müssen. Ausserdem verursacht das «Lagern» der persönlichen Gegenstände ausserhalb der Wohnung einen höheren Aufwand für die Treppenhausreinigung & lässt auch teilweise keine ordentliche Reinigung der Böden mehr zu.

Pensionierung Erich Koller
In den vielen aktiven Jahren in der bgnzwo hat Erich Koller unzählige Spuren hinterlassen. Sein Fachwissen & Engagement, seine hilfsbereite, entgegenkommende & freundliche Art waren sehr geschätzt. Ab 1983 engagierte sich Erich als nebenamtlicher Hauswart in der Siedlung Hönggerberg. Ab 2010 übernahm er eine 100%-Stelle im Hauswart-Team bei der ehemaligen Geschäftsstelle an der Meierwiesenstrasse. Nach einer Reorganisation ab 2013 stand Erich zu 100% der bgnzwo zur Verfügung. Ein Glücksfall für uns & zugleich für Erich, als ausgebildeter Logistiker & Führungsfachmann eine neue Herausforderung, die Leitung des Betriebsdienstes, zu übernehmen & weitere Reorganisationen in der Hauswartung & im Unterhalt zu planen & durchzuführen. Dank der gut organisierten & selbständig funktionierenden Hauswartung sind auch die drei Geschäftsstellenwechsel gut verlaufen. Eine gute Hauswartung ist & bleibt das Rückgrat unserer Genossenschaft!
Auf Mitte 2022 haben wir dann gemeinsam eine Nachfolgelösung & seine Pensionierung geplant. Auch das war mit seiner Mithilfe wieder eine Punktlandung. Die nahtlose Übergabe an Marco Iannaccone (Casaserv GmbH) war sehr gut geplant. Am 30. Juni 2022 hat Erich für den letzten Arbeitstag von der BK den Tenue-Befehl «Ausgang» erhalten. In der Siedlung Winzerhalde offerierte die SIKO Kaffee & Gipfeli & viele Genossenschafter*innen wünschten Erich einen schönen Ruhestand. Bei einem gemütlichen Mittagessen in kleiner Runde & mit vielen Anekdoten aus den vergangenen Jahren als Genossenschafter & Hauswart verging die Zeit im Sauseschritt. Nach einer symbolischen Schlüsselübergabe im Büro Betriebsdienst folgte der von der SIKO ZB offerierte Apéro in der Zwischenbächen. Auch hier wünschten viele Genossenschafter*innen & Handwerker Erich alles Gute zu seinem neuen Lebensabschnitt.
Ab 1. Juli 2022 übernahm die Casaserv GmbH mit Marco Iannaccone die Hauswartung & die Leitung der nebenamtlichen Hauswarte & der Treppenhausreinigung. Seit 2019 unterstützte Marco mit einem 40%-Pensum die bgnzwo & steht nun 100% mit seiner Dienstleistung zur Verfügung. Wir sind überzeugt, dass unsere Siedlungen somit weiterhin in guten Händen sind.

Mitarbeiter*innen im Nebenamt Hauswartung

Mitarbeiter*innen im Nebenamt Treppenhausreinigung

Herzlichen Dank allen Mitarbeiterinnen & Mitarbeitern für ihren grossen Einsatz, damit unsere Liegenschaften immer gut unterhalten & in einem sauberen Zustand sind.

Markus Steiner

6. Bericht Genossenschafts- und Kulturkommisssion

Sabina Alija, Maja Bürki (bis 3.10.22), Anna Kessler (seit 3.10.22), Ilja Langmair (bis 3.10.22), Tim Wendel (bis 3.10.22), Timo Kern, Igor Balta, Florian Widmer

Die Genossenschafts- & Kulturkommission befasst sich laut Reglement mit der Förderung & Weiterentwicklung des Zusammenlebens, unterstützt die Zusammenarbeit der Sikos, stellt den Kommunikationsfluss mit den Sikos sicher. Die Kommission prüft ausserdem soziale Vorhaben & unterstützt Projekte, trifft Entscheidungen bei Härtefällen & verwaltet den Genossenschaftsfonds.

Im Jahr 2022 traf sich die GKK an fünf Sitzungen, dabei wurden unter anderem folgende Themen behandelt:

• Planung der Siedlungsversammlungen 2022
• Budget für die Sikos 2022
• Kommunikation mit den Genossenschafter*innen (Aushänge, Nöis vo öis,
• Mieterwechsel, Todesfälle)
• Vernetzung der Sikos (Veranstaltungen, Materialtausch, Know-how)
• Planung siedlungsübergreifender Veranstaltungen
• Bearbeitung der Anträge von Genossenschafter*innen
• Überarbeitung von Reglementen
• Informationsfluss von den Siedlungen zum Vorstand

Alle fünf Sitzungen konnten mit allen Kommissionsmitgliedern abgehalten werden. Es wurde rege diskutiert & Entscheidungen wurden sorgfältig abgewogen. Oft dauerten die Sitzungen deshalb bis spät in die Nacht hinein.
Personell hat es einige Veränderungen gegeben. Sabina Alija hat neu die Siedlung Zwischenbächen vertreten. Maja Bürki ist zurückgetreten, die neue Obfrau der Siko Hönggerberg, Anna Kessler, vertritt nun den Hönggerberg. Ilja Langmair & Tim Wendel haben ihre Funktionen im Vorstand verändert, weshalb Florian Widmer ab Oktober die Leitung der Genossenschafts- & Kulturkommission übernommen hat.
Mit dem Beginn des Kriegs in der Ukraine wurden mehrere Anträge eingereicht, die zum Inhalt hatten, Wohnraum für Flüchtlinge bereit zu halten. Diese wurden geprüft & im Zuge dessen auch verglichen, wie das andere Genossenschaften handhaben. Wir sind dann zum Schluss gekommen, dass ca. 1% des Wohnraums an gemeinnützige Stiftungen oder Vereine vermietet werden soll, so wie es auch die Stadt Zürich vorschlägt. Befristet wurde daraufhin Wohnraum an die Stiftung Domizil (Wohnen für Benachteiligte) & die AOZ (Asylorganisation Zürich) vermietet.
Es laufen ausserdem Planungsarbeiten für die Erstellung der Siedlungsfonds. Die Idee dahinter ist, dass alle Kosten, die nicht direkt mit den gemieteten Wohnungen in Verbindung stehen, über den Fonds finanziert werden sollen. Darunter fallen beispielsweise die Gemeinschaftsräume, Festivitäten, Kommunikation, Verpflegung an den Versammlungen & sonstigen Benefits, die unsere Genossenschaft bietet. Diese Änderung würde es ermöglichen, die Kosten dafür gerechter auf die verschiedenen Haushaltseinkommen zu verteilen. Eine solche Anpassung bedarf einer Abstimmung an der Generalversammlung, Details dazu werden rechtzeitig veröffentlicht.
Unsere Siedlungskommissionen haben sich auch im vergangenen Jahr wieder für ein aktives Siedlungsleben eingesetzt. Mit viel Leidenschaft & Kreativität wurden Feste, Apéros & andere Treffen veranstaltet. Die Sikos kümmern sich um die Gemeinschaftsräume & bewältigen ein hohes Mailaufkommen im Hintergrund. Sie sind ausserdem mit offenen Augen & Ohren in den Siedlungen vor Ort & für die Anliegen der Genossenschafter*innen da. Ein grosses herzliches Dankeschön für die engagierte Mitarbeit geht an alle Siko-Mitglieder!
Die Gästewohnungen sind weiterhin sehr beliebt, wobei in Zwischenbächen aufgrund des Neubaus auch letztes Jahr keine Wohnung angeboten werden konnte. In der Winzerhalde & im Hönggerberg wurden 247 Übernachtungen verzeichnet. Im Mittel werden die Wohnungen jeweils für ca. 5 Tage vermietet. Die Bereitstellung, Reinigung & Verwaltung der Wohnungen ist recht komplex. Christine & Jürg Frischknecht haben das Ganze aber auch im letzten Jahr wieder souverän koordiniert. Herzlichen Dank dafür an alle Beteiligten!
Die Genossenschaftskulturkommission möchte sich bei allen engagierten Personen bedanken, welche sich aktiv für die Genossenschaft einbrachten & damit zum guten Zusammenleben innerhalb unserer Siedlungen beitrugen.

Florian Widmer

7. Bericht Verwaltungs- und Finanzkommission

Vorsitz: Markus Steiner, Ilja Langmair/Einsitz: Michelle Curti, Ilja Langmair, Tim Wendel

Ende 2021 wurde die Kündigung der Geschäftsstelle Elicere Real Estae Management AG per 30.06.2022 ausgesprochen. Während dieser Kündigungszeit hat sich die Elicere rargemacht & die VFK musste die Organisation der dringenden Angelegenheiten selber managen. Zudem musste der Transfer aller Daten für die neue Geschäftsstelle organisiert werden. Dies konnte nur mit viel privatem Engagement von der Familie Steiner ermöglicht werden, welche die Daten & Unterlagen zusammenstellte. Leider wurden viele der benötigten Unterlagen, wie z. B. die Buchhaltung, nicht herausgegeben & mussten über rechtliche Schritte eingefordert werden. Die Nachführung der Buchhaltung für das 1. Semester 2022 wurde von der Elicere komplett ignoriert & so musste eine Zwischenlösung gefunden werden. Wir konnten erfolgreich die Buchhaltung privat vergeben, dies hat aber mehr Zeit als üblich in Anspruch genommen, da diverse Buchhaltungsbelege bei Firmen nachgefordert werden mussten & auch einfache Arbeitsschritte wie die elektronische Abholung von Mietzinszahlungen wurden zur Herausforderung. Auch für die neue Geschäftsstelle war es nicht einfach, mit teilweise unvollständigen Unterlagen & auch Informationen zu arbeiten. Gleichzeitig mit dem Wechsel der Geschäftsstelle erfolgte auch eine Umstellung des Immobiliensystems. Besser: Diese erforderte zusätzlichen Aufwand, da alles korrekt erfasst & hinterlegt werden musste. Wir danken der Netz Genossenschaft für die lösungsorientierte Handhabung & Mitarbeit! Auch der Revisionsstelle Ostschweizerische Treuhand Zürich AG möchten wir für die Flexibilität danken!
Bei der GV im Jahr 2022 hat Markus Steiner den Rücktritt als Präsident bekannt gegeben & somit wurde der neue Präsident, Ilja Langmair, neuer Vorsitzender der VFK. Ilja konnte bereits vorgängig der Kommission beiwohnen & hatte daher schon vollumfänglichen Wissenstand. Neu in der VFK wurde Tim Wendel aufgenommen.
Gegen Ende des Jahres 2022 hat sich die VFK mit der Thematik rund um die Mietzinsberechnung des Neubaus Zwischenbächen auseinandergesetzt. In den letzten Wochen des Jahres wurde die Berechnungsgrundlage & eine Übersicht der Objekte erstellt. Für die Finanzierung des Neubaus wurde im Dezember noch erfolgreich eine Festhypothek über 10 Mio. Franken für 5 Jahre zum Zinssatz von 1.88% mit Laufzeit ab März 2023 abgeschlossen.

Folgend noch eine kleine Auflistung mit Fakten & Zahlen:
Per 31.12.2022
Referenzzinssatz 1.25%

Michelle Curti

Todesfälle
Wir sprechen den Angehörigen unser herzliches Beileid aus & bewahren den Verstorbenen ein ehrendes Andenken.

Geburten in den Siedlungen

Wir gratulieren allen Familien ganz herzlich!

Jahresrechnung

8. Kommentar zur Bilanz und Erfolgsrechnung 2022

Umlaufvermögen: Aufgrund höherer Liquidität per Ende 2022 ist das Umlaufvermögen 1.1 Mio. Franken höher als 2021.

Anlagevermögen: Alle mobilen Sachanlagen wurden bis 1 Franken abgeschrieben. Die Liegenschaften Winzerhalde Ⅰ & Ⅱ wurden gemäss Steuergesetz abgeschrieben. Unter der Position «Liegenschaften im Bau» sind die aufgelaufenen Kosten für den Ersatzneubau aufgeführt.

Kurzfristiges Fremdkapital: Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen & Leistungen haben 2022 zugenommen. Dies gilt auch für die Akonto-Zahlungen Heiz- & Nebenkosten. Letzterer Zuwachs hat damit zu tun, dass manche Mieter antizipierend auf die steigenden Energiepreise Ihren Akonto-Beitrag freiwillig erhöht haben.

Eigenkapital: Das Anteilkapital wuchs 2022 leicht durch Nachzahlungen. Im statutarischen Genossenschaftsfonds wurden 2022 CHF 35‘000 eingelegt.

Mietzinsertrag: Die Mietzinserträge 2022 sind tiefer als 2021 durch Teilabrisse & befristete Mietverträgen 2021. Leerstände gab es 2022 weniger als 2021, da die Wiedervermietung speditiver war.

Liegenschaftenunterhalt: Der Liegenschaftenunterhalt beinhaltet die Kosten für den direkten Unterhaltsaufwand, die Betriebskosten, Versicherungen & Abgaben. Die Kosten waren 2022 tiefer als 2021 durch weniger Wohnungswechsel. Der Erneuerungsfonds wurde um CHF 710‘000 erhöht, basiert auf die gestiegenen Gebäudeversicherungswerte per 31.12.2022.

Verwaltungsaufwand: Der Verwaltungsaufwand hat 2022 zugenommen, unter anderem durch den Mehraufwand intern & einmalige externe Implementierungskosten der neuen Geschäftsstelle Netz Genossenschaften.

Abschreibungen: Alle mobilen Sachanlagen wurden bis 1 Franken abgeschrieben. Die Liegenschaften Winzerhalde Ⅰ & Ⅱ wurden gemäss Steuergesetz abgeschrieben.

Steuern: Der Steueraufwand weist die zu erwartenden Steuern für das Geschäftsjahr 2022 aus.

Jahresgewinn: Der Jahresgewinn ist 2022 ungefähr gleich geblieben.

Michael Regtien

8. Bilanz

10. Erfolgsrechnung

11. Anhang zur Jahresrechnung

Angewandte Grundsätze
Die Rechnungslegungs- & Bewertungsgrundsätze entsprechen den Regelungen des Obligationenrechts. Entsprechend wurden die Sachanlagen zu Anschaffungskosten & die übrigen Positionen zu Nominalwerten bewertet. Die Abschreibungen erfolgten nach steuerlich zulässigen Sätzen. Forderungen & Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter*innen (Genossenschafter*innen) werden auch als «Mieter» bezeichnet, auf die Separierung der Nichtgenossenschaftermieter wurde aus Wesentlichkeitsgründen verzichtet. Obwohl die Depositenkasse innert drei Monaten kündbar ist, wird sie als langfristiges Finanzierungsinstrument betrachtet. Hypotheken & Darlehen werden – selbst wenn die vertragliche Restlaufzeit weniger als ein Jahr beträgt – als langfristige Finanzierung betrachtet, da sie laufend erneuert werden. Entsprechend sind sie als langfristige Verbindlichkeiten abgebildet. Im Folgejahr zu leistende Amortisationen werden hingegen als kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten dargestellt.

12. Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes

Die Genossenschaftsanteile werden gemäss Art. 17 der Statuten nicht verzinst.

a) Weil die gesetzlichen Gewinnreserven bereits mehr als ein Fünftel des Genossenschaftskapitals ausmachen, beantragt der Vorstand, auf eine Reservenzuweisung von 5% des Reingewinns im Sinne von Art. 860, Abs. 1 OR zu verzichten.

13. Bericht der Revisionsstelle

14. Liegenschaften Wertberichtigungen per 31.12.2022

15. Hypothekenverzeichnis

16. Liegenschaftenverzeichnis

17. Aufwandsposition

18. 74. Generalversammlung

Am 16. September 2022 fand nach Corona die erste Generalversammlung ohne Massnahmen mit einem leckeren Abenddinner im Hotel Spirgarten statt. Markus Steiner eröffnete um 20:15 die 74. Generalversammlung. Er führte speditiv, humorvoll & souverän durch seine 9. & letzte Generalversammlung, da er als Präsident zurücktrat. Als Mitglied der Verwaltung & Leiter der Baukommission wird er der Wohnbaugenossenschaft mit seinem Erfahrungsschatz jedoch weiterhin zur Verfügung stehen. Seine Nachfolge übernimmt Ilja Langmair, welcher mit einer grossen Mehrheit als neuer Präsident der bgnzwo bestätigt wurde. Zuletzt wurde Markus Steiner gedankt für seine engagierte & erfolgreiche Tätigkeit als Präsident, die er seit 2013 ausführte. Nach der Versammlung blieb noch Zeit für einen Schlummertrunk sowie einen Schwatz unter Nachbarn & Freunden.

19. Neuer Vorstand

20. Ausblick Ersatzneubau Hönggerberg

Das Projekt «Pizokel & Capuns» besticht durch die Neuinterpretation der klassischen Zeilenbau-Typologie, welche sich äusserst sorgfältig in die bestehende Umgebung einfügt, sodass das Ortsbild optimal erhalten & gleichzeitig zeitgemäss weiterentwickelt werden kann. Die hohen Grundrissqualitäten, einhergehend mit der Flächeneffizienz, sind bestechend. Die mit Holz eingekleideten Baukörper mit ihren zeichenhaften Satteldächern vermögen eine neue Siedlungsidentität über beide Arealteile zu schaffen, welche an die Qualität der ehemaligen Kolonie Hönggerberg anknüpft.

Architektur: Esch Sintzel Architekten

21. Leitbild 2023

22. Informationen

Zwischenbächen 94, 8048 Zürich
verwaltung@bgnzwo.ch, www.bgnzwo.ch

Kontakte
Revisionsstelle
Ostschweizerische Treuhand Zürich AG
Giesshübelstrasse 45, 8045 Zürich
044 298 88 44

Betriebsdienst/Hauswartung
Casaserv GmbH, Marco Iannaconne
Zwischenbächen 92, 8048 Zürich
044 431 00 95

Geschäftsstelle/Verwaltungsmandat
Netz Genossenschaften, Almut Kiefer
Hofackerstrasse 32, 8032 Zürich
0442449981

Postadresse
Baugenossenschaft für neuzeitliches Wohnen
Zwischenbächen 94, Postfach, 8048 Zürich

Impressum
Fotos
Archiv Baugenossenschaft für neuzeitliches Wohnen
Baugeschichtliches Archiv Stadt Zürich: www.e-pics.ethz.ch
ETH-Bibliothek Zürich, Bildarchiv: www.e-pics.ethz.ch
Igor Balta

Redaktion und Konzept
Ilja Langmair & Dominik Bachmann

Texte
Ilja Langmair, Florian Widmer, Markus Steiner,
Michelle Curti & Almut Kiefer

Korrektorat
Luis Ledesma

Gestaltung
Dominik Bachmann

Schrift
ABC Walter Neue

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